Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge gehört zu den anspruchsvollsten Bereichen der steuerlichen Gestaltung. Besonders komplex wird es, wenn Grundstücke unentgeltlich oder teilentgeltlich übertragen werden.

Das aktuelle BMF-Schreiben vom 26.01.2026 (Az. IV C 1 – S 2253/00082/001/064) schafft hierzu wichtige Klarstellungen und konkretisiert insbesondere die Abgrenzung zwischen:

• Anschaffungskosten
• Herstellungskosten
• Erhaltungsaufwand
• anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

1. Grundsystematik: Entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich

Die steuerliche Einordnung hängt entscheidend davon ab, ob ein Grundstück:

• vollständig entgeltlich gekauft wird
• unentgeltlich (z. B. durch Erbschaft oder Schenkung) übergeht
• oder teilweise entgeltlich übertragen wird (z. B. Ausgleichszahlung im Rahmen der Erbauseinandersetzung)

Diese Unterscheidung bestimmt, ob und in welchem Umfang Anschaffungskosten überhaupt entstehen können.

2. Anschaffungskosten nur bei entgeltlichem Erwerb

Nach § 255 , Abs., 1 , HGB liegen Anschaffungskosten nur vor, wenn ein Vermögensgegenstand entgeltlich erworben wird.

Ein Gebäude gilt als betriebsbereit, wenn es:

• objektiv funktionstüchtig ist (keine wesentlichen Mängel)
• subjektiv nutzbar ist (für den konkreten Zweck geeignet)

Konsequenz:

• Nur beim entgeltlichen Erwerb entstehen klassische Anschaffungskosten
• Beim unentgeltlichen Erwerb entfällt dieser Ansatz vollständig

3. Unentgeltlicher Erwerb: keine Anschaffungskosten

Bei einer Erbschaft oder Schenkung gilt:

• keine Anschaffungskosten
• keine Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten)

Stattdessen gilt:

• Aufwendungen sind entweder
  • sofort abzugsfähige Werbungskosten oder
  • Herstellungskosten

Entscheidend ist die wirtschaftliche Funktion der Maßnahme, nicht der Eigentumserwerb.

4. Teilentgeltlicher Erwerb: Aufteilung nach Quotenprinzip

Bei gemischten Vorgängen (z. B. Ausgleichszahlungen unter Erben) gilt:

• Nur der entgeltliche Anteil führt zu Anschaffungskosten
• Der unentgeltliche Teil wird steuerlich getrennt behandelt

Beispielhafte Konsequenz:
Wenn ein Grundstück zu 50 % entgeltlich erworben wird, sind auch nur 50 % der Modernisierungskosten anschaffungsrelevant.

5. Standardhebung als entscheidender Faktor

Ein zentrales Abgrenzungskriterium ist die Frage der Standarderhöhung eines Gebäudes.

Die Finanzverwaltung unterscheidet:

• sehr einfacher Standard
• mittlerer Standard
• sehr hochwertiger Standard

Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei von vier Bereichen verbessert werden:

• Heizung
• Sanitär
• Elektrik
• Fenster

Folge: Es entstehen Anschaffungskosten oder Herstellungskosten, keine sofort abziehbaren Werbungskosten.

6. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Diese Regelung greift nur, wenn:

• ein entgeltlicher Erwerb vorliegt und
• innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb
• Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten von mehr als 15 % der Anschaffungskosten entstehen

Wichtig:

Bei unentgeltlichem Erwerb scheidet diese Vorschrift vollständig aus.

7. Praxisfolgen bei unentgeltlicher Übertragung

Bei Erbschaft oder Schenkung gilt häufig:

• Modernisierungskosten sind sofort abzugsfähig
• keine anschaffungsnahen Herstellungskosten
• keine Bindung an 15 %-Grenze

Das kann steuerlich erheblich günstiger sein als bei Kaufvorgängen.

8. Teilentgeltliche Übertragung: doppelte Systematik

Bei gemischten Vorgängen gilt eine Aufteilung:

• entgeltlicher Teil → Anschaffungskosten / ggf. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
• unentgeltlicher Teil → Werbungskosten oder Herstellungskosten

Ergebnis: ein und dieselbe Baumaßnahme kann steuerlich unterschiedlich behandelt werden

Fazit: Hohe Komplexität bei familiären Immobilienübertragungen

Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 bestätigt erneut:

• Die steuerliche Behandlung von Immobilien hängt stark von der Art der Übertragung ab
• Unentgeltliche Erwerbe bieten oft mehr sofortige steuerliche Abzugsmöglichkeiten
• Teilentgeltliche Gestaltungen erfordern eine exakte Aufteilung der Aufwendungen

Für die Praxis bedeutet das:
Eine sorgfältige Planung der Übertragungsstruktur ist entscheidend, um steuerliche Nachteile zu vermeiden und Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.

Quellenangabe:
BMF-Schreiben vom 26.01.2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/064
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, § 255 Abs. 1 HGB
BFH 03.12.2002 – IX R 64/99, BStBl II 2003, 590
BFH 14.06.2016 – IX R 15/15, BStBl II 2016, 996
BFH 14.06.2016 – IX R 25/14, BStBl II 2016, 992

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