Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist ein zentrales Instrument der Vermögensplanung. Dabei geht es nicht immer um das Eigentum selbst. Häufig steht vielmehr die Frage im Raum, ob ein Wohnungsrecht oder Nießbrauchsrecht steuerlich begünstigt übertragen werden kann.

Dieser Beitrag zeigt, wann eine Schenkungsteuerbefreiung möglich ist – und wo die Grenzen liegen.

Keine Steuerbefreiung beim Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG

Viele gehen davon aus, dass jede Übertragung im Zusammenhang mit einer selbstgenutzten Immobilie steuerfrei ist. Das ist jedoch nicht zutreffend.

Nach § 13 , Abs., 1 , Nr., 4a , ErbStG ist nur die Übertragung von Eigentum oder Miteigentum an einem Familienheim steuerbefreit.

Wichtig:
Die bloße Einräumung eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrechts erfüllt diese Voraussetzungen nicht.

Das bedeutet:

• Ein Ehegatte erhält Eigentum → steuerfrei möglich
• Ein Ehegatte erhält nur ein Nutzungsrecht → nicht steuerfrei nach dieser Vorschrift

Steuerbefreiung über § 13 Abs. 1 Nr. 12 ErbStG: Der entscheidende Ansatz

Eine Steuerbefreiung kann sich jedoch aus einer anderen Vorschrift ergeben:

§ 13 , Abs., 1 , Nr., 12 , ErbStG

Diese Norm betrifft Zuwendungen zum Unterhalt.

Wann liegt eine begünstigte Unterhaltszuwendung vor?

Eine steuerfreie Zuwendung setzt voraus, dass sie Unterhaltscharakter hat. Das bedeutet:

• Die Leistung dient der Sicherung des Lebensbedarfs
• Sie hat typischerweise einen Verbrauchscharakter
• Es erfolgt keine dauerhafte Vermögensmehrung

Hier wird es spannend:

Die Einräumung eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrechts ist zwar formal eine einmalige Zuwendung – wirtschaftlich entspricht sie aber einer laufenden Wohnungsüberlassung.

Deshalb kann sie als Unterhaltsleistung eingeordnet werden.

Wohnungsrecht vs. Nießbrauch: Was ist steuerlich günstiger?

Zwischen beiden Gestaltungen bestehen wichtige Unterschiede:

Wohnungsrecht

• Beschränkt auf die eigene Nutzung
• Keine Vermietung an Dritte möglich
• Klarer Unterhaltscharakter

Ergebnis: Gute Chancen auf Steuerbefreiung

Nießbrauchsrecht

• Umfassendes Nutzungsrecht
• Ermöglicht auch Vermietung und Einkünfteerzielung

Problem:
Die Möglichkeit der Einkunftserzielung kann gegen den Unterhaltscharakter sprechen.

Praxistipp:
Ein Wohnungsrecht ist regelmäßig die sicherere Gestaltung, wenn eine Steuerbefreiung erreicht werden soll.

Bedürftigkeit und Angemessenheit

Die Rechtsprechung stellt zusätzlich auf die Bedürftigkeit des Begünstigten ab.

Das bedeutet:

• Der Empfänger muss die Zuwendung für seinen Lebensunterhalt benötigen
• Maßstab ist die konkrete Lebenssituation

Allerdings gilt:

Die Anforderungen dürfen nicht überspannt werden.
Die Prüfung erfolgt stets einzelfallbezogen.

Achtung: Kein steuerfreier Erwerb von Todes wegen

Ein häufiger Irrtum:

Die Steuerbefreiung nach § 13 , Abs., 1 , Nr., 12 , ErbStG gilt nur für lebzeitige Zuwendungen.

Bei einem Erwerb von Todes wegen (Erbschaft) ist diese Vorschrift nicht anwendbar.

Abgrenzung: Unterhalt vs. Schenkung

Nicht jede Leistung ist überhaupt eine steuerpflichtige Schenkung:

• Gesetzlich geschuldeter Unterhalt → keine Schenkung
• Freiwillige Zuwendung → mögliche Steuerpflicht

Das bedeutet:
Wird ein Wohnrecht im Rahmen einer gesetzlichen Unterhaltspflicht eingeräumt, liegt keine steuerbare Schenkung vor.

Fazit: Gestaltungsspielräume gezielt nutzen

Die Einräumung von Wohnungs- oder Nießbrauchsrechten kann steuerlich attraktiv sein – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:

• Keine Steuerbefreiung über das Familienheimprivileg
• Mögliche Steuerbefreiung als Unterhaltszuwendung
• Wohnungsrecht regelmäßig vorteilhafter als Nießbrauch
• Lebzeitige Gestaltung erforderlich

Wer frühzeitig plant, kann erhebliche steuerliche Vorteile erzielen und gleichzeitig die Versorgung von Angehörigen sicherstellen.

Quellenangabe:
Dr. Thomas Stein, „Vermögensnachfolge: steuerbefreite Zuwendung eines Wohnungs- oder Nießbrauchsrechts“, Ausgabe 05/2026, Seite 123, ID 50801802

Gesetz:
§ 13 Abs. 1 Nr. 4a, Nr. 12 ErbStG

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