Bei der Übertragung von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge sichern sich Eltern oft weitreichende Rückforderungsrechte. Verkauft oder belastet das Kind das Haus ohne Zustimmung zu Lebzeiten der Eltern, können diese die Immobilie zurückverlangen. Zur Absicherung dieses Anspruchs wird eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Was viele Schenker und Beschenkte nicht ahnen: Verstirbt der Berechtigte, lässt sich diese Vormerkung oft nur unter großen Hürden wieder aus dem Grundbuch entfernen. Das OLG Schleswig-Holstein hat mit Beschluss vom 19.05.2026 (Az.: 2x W 68/25) die strengen Anforderungen der Grundbuchämter unmissverständlich bestätigt.

Der Sachverhalt: Der vergebliche Löschungsantrag des Sohnes

Im Jahr 1991 übertrug ein Vater (V) seinem Sohn (S) eine Immobilie. Im Vertrag wurde vereinbart, dass S das Grundstück zu Lebzeiten des Vaters weder veräußern noch belasten darf – andernfalls stand dem Vater ein Rückforderungsrecht zu. Dieses wurde durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert. Der Vater verstarb im Jahr 2013.

Mitte 2024 – also elf Jahre nach dem Tod des Vaters – beantragte der Sohn beim Grundbuchamt die Löschung der Vormerkung. Als Nachweis legte er die Sterbeurkunde vor. Er argumentierte, dass das Rückforderungsrecht nur zu Lebzeiten des Vaters hätte ausgelöst werden können und mit dessen Tod nun offensichtlich erloschen sei. Das Grundbuchamt lehnte die Löschung ab und forderte die formgerechten Löschungsbewilligungen aller Erben des Vaters samt Erbnachweis.

Die Entscheidung: Der Tod allein beweist nichts

Das OLG Schleswig-Holstein gab dem Grundbuchamt in der Sache recht. Eine Löschung im Wege der Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) setzt voraus, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs zweifelsfrei nachgewiesen ist. Ein bloßer Grad an Wahrscheinlichkeit genügt den strengen Anforderungen des Grundbuchrechts nicht.

Das Gericht begründete dies mit einer juristischen Spitzfindigkeit, die in der Praxis jedoch real vorkommen kann:

• Das unvollzogene Rechtsgeschäft: Es ist zwar unwahrscheinlich, aber keineswegs ausgeschlossen, dass der Sohn kurz vor dem Tod des Vaters im Jahr 2013 einen schuldrechtlichen Kauf- oder Übertragungsvertrag mit einem Dritten geschlossen hat, der bis heute schlicht noch nicht im Grundbuch vollzogen wurde.
• Bedingungseintritt zu Lebzeiten: Mit einem solchen Vertragsschluss (Verpflichtungsgeschäft) wäre die Bedingung für das Rückforderungsrecht noch zu Lebzeiten des Vaters eingetreten. Der Anspruch wäre damit entstanden und als vererbliches Recht auf die Erben des Vaters übergegangen.

Selbst der Zeitablauf von elf Jahren ändert daran nichts. Das OLG Schleswig-Holstein erteilte damit anderslautenden, großzügigeren Entscheidungen (wie etwa vom OLG Düsseldorf oder OLG Frankfurt) eine bewusste Absage. Ohne die Bewilligung der Erben bleibt die Vormerkung im Grundbuch stehen.

Relevanz für die Praxis: Die vertragliche Steuerungsnotwendigkeit

Der Fall offenbart eine erhebliche Steuerungslücke in älteren Überlassungsverträgen. Um den Kindern langwierige Prozesse oder das Aufspüren von Erbengemeinschaften nach dem Tod der Eltern zu ersparen, müssen moderne Verträge präzise Klauseln enthalten.

Es empfiehlt sich in der vertraglichen Gestaltung, nicht nur den Rückforderungsanspruch an sich, sondern auch das Sicherungsmittel (die Vormerkung) ausdrücklich zu befristen.

"Die Vormerkung erlischt mit dem Tod des Berechtigten, es sei denn, dass zu diesem Zeitpunkt bereits ein Rückforderungsanspruch geltend gemacht oder ein entsprechender Rechtsstreit rechtshängig ist."


Durch eine solche Formulierung im ursprünglichen Notarvertrag wird dem Grundbuchamt der Nachweis ermöglicht, dass die Vormerkung mit Vorlage der Sterbeurkunde (und nach Ablauf einer kurzen Frist für etwaige Klagen) unkompliziert gelöscht werden kann.

Quellen:

• OLG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 19.05.2026 – 2x W 68/25 (Abruf-Nr. 254447).
• Grundbuchordnung (GBO) § 22 (Berichtigung des Grundbuchs).
• Schoner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 426e.

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