Das steuerliche Einheitsverfahren: Wenn die Typisierung fehlschlägt

Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert von Immobilien grundsätzlich nach standardisierten, pauschalierenden Verfahren ($\S\S 157$ ff. BewG). Diese Typisierung sorgt für eine schnelle Bearbeitung, geht jedoch oft an der Realität vorbei: Baumängel, Altlasten oder ein Sanierungsstau bleiben unberücksichtigt, wodurch der steuerliche Wert den tatsächlichen Marktpreis massiv übersteigt.

Als entscheidendes Korrektiv dient hier $\CustomParagraphSymbol 198$ BewG: Die Vorschrift erlaubt es dem Steuerpflichtigen, einen niedrigeren „gemeinen Wert“ (Verkehrswert) nachzuweisen. Da die Darlegungs- und Feststellungslast jedoch komplett beim Steuerzahler liegt, sind die Hürden in der Praxis extrem hoch. Der Nachweis gelingt im Wesentlichen über zwei Wege: ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder einen zeitnah erzielten Kaufpreis.

1. Das Sachverständigengutachten: Wer und wie gemessen wird

Das Gutachten ist das in der Praxis wichtigste Instrument, um die Steuerlast zu senken. Die Finanzverwaltung prüft die Dokumente jedoch penibel auf formelle und inhaltliche Fehler.

Anforderungen an den Gutachter

Es darf nicht irgendein Makler oder Sachverständiger beauftragt werden. Nach $\S 198$ Abs. 2 BewG sind ausschließlich folgende Personen zugelassen:

• Der zuständige staatliche Gutachterausschuss ($\S\S 192$ ff. BauGB).
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstückswertermittlung ($\S\S 36, 36\text{a}$ GewO).
• Personen mit einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 einer akkreditierten Stelle.

Wichtig: Die Qualifikation muss bereits am Tag der Gutachtenerstellung vorliegen. Eine nachträgliche Zertifizierung heilt ein fehlerhaftes Gutachten nicht.

Anforderungen an den Inhalt

Das Gutachten entfaltet keine automatische Bindungswirkung für das Finanzamt. Es unterliegt der freien Plausibilitätsprüfung durch die Behörden. Häufige Mängel, die zur Verwerfung des Gutachtens führen, sind:

• Formell: Fehlende persönliche Authentifizierung, mangelhafte Objektdokumentation oder die reine Bildung eines arithmetischen Durchschnitts verschiedener Rechenwege ohne Begründung.
• Inhaltlich: Die Wahl einer ungeeigneten Bewertungsmethode, das Heranziehen unpassender Vergleichsgrundstücke oder unrealistische Abschläge ohne Marktanpassung.

Sonderfall: Der Vorbehaltsnießbrauch direkt im Gutachten

Wird eine Immobilie verschenkt und behält sich der Schenker ein Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht vor, stellt sich die Frage der steuerlichen Berücksichtigung. Hierzu gibt es zwei Wege:

Methode 1 (Vorzugswürdig): Der Gutachter bezieht den Minderwert durch das Nutzungsrecht direkt in die Verkehrswertermittlung ein (Feststellungsebene).
Methode 2 (Standard): Das Grundstück wird „unbelastet“ festgestellt. Der Wert des Nießbrauchs wird erst nachträglich als Last von der Schenkungsteuer abgezogen.

Der große Vorteil von Methode 1: Fließt der Nießbrauch direkt in das Verkehrswertgutachten ein, greifen die typisierten und oft nachteiligen Begrenzungen des Jahreswerts nach $\S 16$ BewG laut BFH-Rechtsprechung (Az.: II R 48/12) nicht. Der tatsächliche, marktübliche Abschlag mindert den Wert direkt an der Wurzel.

2. Der tatsächliche Kaufpreis als direkter Wertnachweis

Wer kein teures Gutachten bezahlen möchte, kann den Wert auch über einen zeitnahen Verkauf des Objekts nachweisen ($\S 198$ Abs. 3 BewG). Hier gelten jedoch strikte Leitplanken:

Die Jahresfrist

Der Verkauf muss grundsätzlich innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Steuerstichtag stattgefunden haben. Liegt der Deal weiter zurück oder in der Zukunft, schwindet die Indizwirkung. Einzige Ausnahme: Der Gutachterausschuss bestätigt offiziell, dass sich die Marktverhältnisse, Bodenrichtwerte und Mieten in der Zwischenzeit nicht verändert haben.

Fremde Dritte und gewöhnlicher Geschäftsverkehr

Der Preis wird nur anerkannt, wenn er „at arms length“ – also wie unter unabhängigen Marktteilnehmern üblich – verhandelt wurde. Nicht anerkannt werden daher:

• Verkäufe unter Verwandten oder nahestehenden Personen ($\S 15$ AO), bei denen Gefälligkeitspreise üblich sind.
• Notverkäufe, Zwangsversteigerungen oder Veräußerungen im Rahmen eines Insolvenzverfahrens.
• Immobiliendeals, bei denen die Kommune den Preis verbindlich vorgegeben hat.

Fazit: Vorbereitung ist alles

Der Hebel des $\S 198$ BewG zur Reduzierung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist enorm. Da das Finanzamt jedoch kein Gegengutachten einholen muss, sondern fehlerhafte Nachweise einfach zurückweisen kann, scheitern viele Versuche an handwerklichen Fehlern. Eine strategische und fehlerfreie Vorbereitung des Gutachtens durch qualifizierte Experten ist für den steuerlichen Erfolg unverzichtbar.

Quellenangabe:

• Bürgerliches Gesetzbuch / Bewertungsgesetz (BewG) $\S 198$ (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts)
• Bewertungsgesetz (BewG) $\S 9$ (Gemeiner Wert) & $\S 16$ (Begrenzung des Jahreswerts)
• BFH, Urteil vom 24.10.2017, Az.: II R 40/15 (Persönliche Erstellung des Gutachtens)
• BFH, Urteil vom 09.04.2014, Az.: II R 48/12 (Nießbrauch im Verkehrswertgutachten)
• BFH, Urteil vom 17.05.2017, Az.: II R 60/15 (Jahresfrist bei Kaufpreisen)

‍