OLG Schleswig: Keine Löschung einer Rückauflassungsvormerkung allein durch Sterbeurkunde bei vererblichem Rückforderungsanspruch

Im Grundbuchrecht stellt sich nach dem Tod eines Vormerkungsberechtigten regelmäßig die Frage, ob eine Rückauflassungsvormerkung schlicht durch Einreichung der Sterbeurkunde als Unrichtigkeitsnachweis (§ 22 GBO) gelöscht werden kann.

Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hat mit Beschluss vom 19.05.2026 (Az.: 2x W 68/25) zwei zentrale Leitsätze aufgestellt:

1. Formeller Zwang zur Antragsrückweisung: Verlangt der Antragsteller eine Berichtigung nach § 22 GBO wegen nachgewiesener Unrichtigkeit und fehlt in Wahrheit der Nachweis, darf das Grundbuchamt keine Zwischenverfügung (§ 18 GBO) auf Einreichung einer Berichtigungsbewilligung erlassen, sondern muss den Antrag sofort zurückweisen.
2. Keine Löschung allein durch Zeitablauf: Ist ein Rückforderungsanspruch (z. B. bei Veräußerung zu Lebzeiten) vererblich, reicht die Sterbeurkunde nicht aus. Der Negativnachweis, dass der Sicherungsfall zu Lebzeiten nie eingetreten ist, kann nicht allein durch Zeitablauf (selbst nach 10 Jahren) geführt werden.

Der Sachverhalt: Löschungsantrag nach 10 Jahren verstorbenem Berechtigten

Der Antragsteller ist seit 2023 Eigentümer eines Grundstücks, das ihm von seinem Vater (H.R.) übertragen wurde. Zuvor hatte der Großvater (A.R.) das Grundstück 1991 an H.R. überlassen. Im Überlassungsvertrag verpflichtete sich H.R., das Grundstück zu Lebzeiten des Großvaters weder zu veräußern noch zu belasten. Für den Fall des Verstoßes behielt sich der Großvater einen Rückforderungsanspruch vor, der durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert wurde.

Der Großvater A.R. verstarb im Jahr 2013. Im Jahr 2024 beantragte der Enkel (Antragsteller) unter Einreichung der Sterbeurkunde die Löschung der Vormerkung wegen Grundbuchunrichtigkeit (§ 22 GBO). Er berief sich auf Rechtsprechung (u. a. OLG Düsseldorf), wonach nach mehrjährigen Zeiträumen offenkundig davon auszugehen sei, dass zu Lebzeiten keine Veräußerung stattgefunden habe.

Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung und forderte die Einreichung von Löschungsbewilligungen der Erben des Großvaters nebst Erbnachweis. Gegen diese Zwischenverfügung legte der Eigentümer Beschwerde ein.

Die Entscheidungsgründe des OLG Schleswig

Das OLG Schleswig hob die Zwischenverfügung aus formellen Gründen auf, stellte jedoch materiell-rechtlich klar, dass der Löschungsantrag in der Sache unbegründet ist.

1. Formelle Unzulässigkeit der Zwischenverfügung (§ 18 GBO)

Stützt ein Antragsteller seinen Berichtigungsantrag ausdrücklich auf den Unrichtigkeitsnachweis (§ 22 GBO), darf das Grundbuchamt nicht per Zwischenverfügung die Beibringung einer fehlenden Bewilligung (§ 19 GBO) aufgeben. Eine Zwischenverfügung dient nur der Beseitigung von rückwirkend heilbaren Hindernissen. Fehlt der Unrichtigkeitsnachweis und liegt keine Bewilligung vor, fehlt das Fundament des Antrags – der Antrag muss sofort zurückgewiesen werden.

2. Strenge Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis (§ 22 GBO)

Für die Berichtigung nach § 22 GBO muss der Antragsteller lückenlos nachweisen, dass der gesicherte Anspruch nicht mehr entstehen oder fortbestehen kann:

• Vererblichkeit bereits entstandener Ansprüche: Auch wenn das Recht zur Auslösung der Rückforderung an die Lebenszeit des Berechtigten gebunden war, ist ein bereits zu Lebzeiten entstandener Anspruch (z. B. durch einen schuldrechtlichen Kaufvertrag) vererblich.
• Keine Beweiskraft durch bloßen Zeitablauf: Der Senat erteilte der Gegenansicht (OLG Düsseldorf, OLG Frankfurt) eine Absage. Selbst wenn im Grundbuch über 10 Jahre nach dem Tod keine Umfechtung oder Auflassung eingetragen wurde, schließt dies nicht aus, dass zu Lebzeiten ein schuldrechtlicher Vertrag geschlossen wurde, der den Rückforderungsanspruch entstehen ließ.
• Ergebnis: Der Negativnachweis (dass zu Lebzeiten kein Verpflichtungsgeschäft geschlossen wurde) ist formgerecht (§ 29 GBO) praktisch unmöglich. Die Vormerkung kann daher nur gegen Vorlage der Löschungsbewilligung der Erben gelöscht werden.

Ausgewählte Rechtsprechung im Vergleich

Die Obergerichte beurteilen die Löschung von Vormerkungen nach dem Tod des Berechtigten uneinheitlich:

• OLG Düsseldorf (Az. I-3 Wx 164/13) & OLG Frankfurt (Az. 20 W 338/16): Vertreten die Auffassung, dass nach 2,5 bzw. 10 Jahren ohne Grundbucheintragung offenkundig davon ausgegangen werden kann, dass keine Veräußerung stattgefunden hat (Löschung allein mit Sterbeurkunde möglich).
• OLG Schleswig (Az. 2x W 68/25), OLG München (Az. 34 Wx 359/17) & OLG Köln (Az. 2 Wx 373/19): Lehnen dies strikt ab. Der Negativnachweis kann nicht durch bloßen Zeitablauf ersetzt werden. Ein Löschungsnachweis erfordert die Bewilligung der Erben.

Praxishinweis für die Vertragsgestaltung

Um langwierige Löschungshürden und die Suche nach Erben nach dem Tod des Übergebers zu vermeiden, sollte bei der Gestaltung von Überlassungsverträgen vorsorglich eine Löschungserleichterungsklausel vereinbart werden:

Kautelare Empfehlung:"Der Rückforderungsanspruch ist persönlich und nicht übertragbar. Er erlischt mit dem Tod des Übergebers, es sei denn, er wurde zu Lebzeiten bereits rechtshängig gemacht. Zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch soll der Nachweis des Todes des Berechtigten (Sterbeurkunde) genügen, sofern nicht vor Ablauf von 6 Monaten nach dem Tod ein Vermerk über die Rechtshängigkeit im Grundbuch eingetragen ist."

Quellenangabe:

• Gerichtsentscheidung: OLG Schleswig, Beschluss vom 19.05.2026 – Az.: 2x W 68/25.
• Parallelfundstellen: BeckRS 2026, 10937; NJW-Spezial 2026, 391.
• Gesetzliche Grundlagen: §§ 18, 19, 22, 29 GBO.

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